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律師提醒:小產權房無任何保障 損失難追討

作者: 來源:大洋網 日期: 2013-11-26 點擊: 113246
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在龍歸墟,隨處可見滿墻出售小產權房的“牛皮癬”。

相比于商品房,小產權房的優勢就是:廉價,吸引不少剛需購房者。然而,記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處了解到,購買小產權房存在很大風險。“集資房協議”、“公證合同”等不具有法律效力,不受法律保護。如果在建小產權房涉及違建而導致拆除,購房人只能找開發商索要購房款,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款。

部門說法

買小產權房風險大 合同不具法律效力

相比于商品房,小產權房的優勢就是:廉價,不少剛需購房者趨之若鶩。然而,記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處了解到,購買小產權房存在很大風險。

首先,小產權房違法“身份”產權難辦。由于非集體經濟組織成員購買小產權房將無法辦理房屋產權登記,不能享有依法保障的不動產權。這類房屋所謂的“集資房協議”、“公證合同”等不具有法律效力,不受法律保護。

其次,由于小產權房不受法律認可,沒有經過規劃、土地、建設等部門的審批,也不用在房管部門備案,不在政府機構監管范圍內,這類房屋沒有任何保障。因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題以及配套設施、物業管理、水電等方面的問題,因為房子本身沒有合法身份,損失就無從追討,也無法得到賠償。

另外,購買小產權房,購房人與開發商簽訂合同并交付房款,如果該房是違建導致拆除,購房人只能找開發商索要購房款,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

廣東法制盛邦律師事務所律師陳亮認為,由于相對低廉的價格,小產權房吸引了眾多消費者的眼球,但其中風險極大。“因為小產權房無法明確其合法歸屬,因此不能將其用于抵押貸款,更難以轉手進行交易。”陳亮說,就目前的法律法規而言,“小產權房”所謂轉正,僅為誤讀或開放商為提價而放出的“幌子”。“因此,消費者在投資買房時,一定要小心謹慎,防止自己的合法權益受損。”

律師釋疑

違法交易律師見證也無效

記者走訪中,小產權房的銷售人員稱購買簽合同時,讓律師出份見證書,便有法律效力的,不管是自用或者出租、轉讓都沒有影響,以后要是拆遷,也可以賠到很多錢。

對此,廣東紅棉律師事務所律師張少武表示,小產權房沒辦法確定其合法歸屬,不能做抵押貸款。盡管有律師公證購買小產權房的說法,但小產權房交易是違法的,廣州市律師協會明令禁止律師事務所對小產權房進行見證,給小產權房做的律師見證書也是沒有法律效力的。

40年租約不靠譜

白云區紅星村小產權房出售打擦邊球,與購房者簽20年或40年的租賃合同,這種方式是否可靠?

對此,廣東法制盛邦律師事務所的律師陳亮表示,這種租賃合同代替購買合同的方式風險很大。根據我國現行法律,這類租賃合同,最長僅能簽訂20年。我國法律并沒有明文禁止小產權房的出租,因此,這種做法,無疑打了一個法律的擦邊球。

陳亮表示,在租賃的20年內,由于房屋原因,例如房屋被拆除等,導致合約無法履行的,租客有權向出租方討要相應的補償。但是,20年租期到后,出租方有權終止合同,萬一開發商耍賴不再續簽合同,消費者無法獲得賠償。

名詞解釋

什么是小產權房?

小產權房,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做“鄉產權房”,又叫“小產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房、鄉產權房有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民根本不能購買;另一種是在集體企業用地或占用耕地違法建設的。

盡管中央明令禁止小產權房出售,且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險,但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢,迎合了不少人的需求。

相關案例

案例1 小產權房是違建被拆

2012年7月,花都區數百名業主,在花都區新華街曙光路東富花園,以6000余元一平方米的價格,購買了“小產權房”。沒想到,今年9月,業主們接到通知,他們購買小產權房7層以上部分為違建。目前,該花園的小產權房已被圍蔽,正著手對違建部分進行拆除,但賠償問題仍在協商中。業主們后悔莫及,當初就受到該房房價比周邊房價便宜近半的誘惑,才借錢購買的,現在可能落得房財兩空。

案例2 買小產權房官司敗訴

1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊,逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由于房價飛漲等多方面原因,陸續發生賣房農民因反悔賣房起訴畫家的案件,至今已經形成13起討房訴訟。

2007年7月,畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書,法院判決合同無效,要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款,李玉蘭于判決生效90日內騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。

2007年12月,二中院終審首次認定“畫家村”農村房屋買賣合同無效,但判決中指出合同無效主要責任在于農民反悔,李玉蘭可就賠償問題另行主張。

[責任編輯:李琪 ]

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